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Opération immobilière d'achat-vente — Ce n'est pas comme à la télé

Opération immobilière d'achat-vente — Ce n'est pas comme à la télé

By, Carla Hindman, Director of Financial Education, Visa Canada

Une opération immobilière d'achat-vente peut sembler chose facile lorsque présentée dans le cadre de quelques montages durant une émission télévisée d'une demi-heure. Trouver une propriété à rénover. L'acheter. Faites tomber quelques murs, refaites la peinture, remplacez les moquettes, rénovez la cuisine et voilà! Vous pourriez faire des dizaines de milliers de dollars en très peu de temps. La réalité est rarement aussi simple. Une opération immobilière d'achat-vente peut présenter un risque et rien ne garantit que vous ferez un profit.

Trouver et acheter la bonne maison au bon prix peut s'avérer une tâche difficile. L'émission de télévision commence souvent avec une offre d'achat acceptée. Vous pourriez ne pas réaliser qu'il faut beaucoup de travail pour déterminer ce qu'est une éventuelle bonne affaire et trouver une propriété correspondante.

Les spéculateurs expérimentés ont appris comment estimer les coûts et les travaux à réaliser. Une règle pratique de l'industrie est de prendre 70 pour cent du prix de vente potentiel (qu'on appelle « valeur après-réparations ou VAR), de soustraire les coûts de rénovation et de prendre le résultat en tant que prix d'achat maximum.

Il vous faudra beaucoup de renseignements de fond, notamment des prix de vente comparables de propriétés semblables, pour arriver aux bons chiffres. La capacité d'être honnête envers vous-même en estimant le coût des matériaux et de la main-d'œuvre est également important.

Par exemple, si vous estimez que vous pourriez vendre la maison que vous avez rénovée à 200 000 $, vous commenceriez avec 140 000 $ (70 pour cent de 200 000 $). Si vous calculez que les coûts de rénovation s'élèveront à 40 000 $, vous arrivez au prix d'achat maximum de 100 000 $. La marge de 30 pour cent qui reste si tout se passe selon votre plan n'est pas entièrement du profit; vous pourriez avoir d'autres dépenses comme les frais de clôture ou le remboursement de vos investisseurs.

Il vous faut beaucoup de fonds de roulement. Bien que le paiement intégral d'une propriété puisse en accélérer la vente et augmenter les profits, une telle démarche pourrait ne pas être une option pour un spéculateur novice. Toutefois, les prêteurs traditionnels n'offrent pas nécessairement de financement pour les opérations immobilières d'achat-vente, particulièrement lorsqu'il est question de réaménager une maison délabrée. Même si vous réussissez à obtenir du financement, vous risquez de ne pas pouvoir emprunter suffisamment pour couvrir l'ensemble de vos dépenses.

Certains spéculateurs tentent plutôt de se tourner vers des prêteurs de monnaie forte, à des particuliers ou à des entreprises qui octroient des prêts à court terme garantis par des actifs physiques (comme la maison que vous achetez). Peu importe si vous faites appel à des prêteurs traditionnels ou de monnaie forte, vous devez vous attendre à ce que les coûts de financement soient plus élevés que ce que vous paieriez en hypothèque si vous achetiez une maison pour y demeurer.

Il est primordial de garder l'œil sur votre budget total. Si vous empruntez suffisamment d'argent pour effectuer l'achat sans avoir en main les liquidités pour payer les rénovations et couvrir les dépenses imprévues, vous serez pris au piège avant d'entamer le projet.

Outre le prix d'achat, il vous faudra des liquidités pour les rénovations, les mises à niveau, les inspections et les permis. Vous devez également prendre en considération les frais d'accession à la propriété entre le moment de l'achat et de la vente. Les coûts de possession, comme les services publics, le financement, les assurances et l'entretien de la propriété peuvent s'accumuler chaque mois.

Il vous faut faire vite. Une chose que vous retenez de l'émission télévisée est que le temps presse. Dans des marchés concurrentiels, vous devez agir rapidement pour évaluer une propriété et présenter une offre avant que quelqu’un d'autre l'achète.

Des spéculateurs avertis pourraient avoir un permis de vendeurs d'immeubles ou travailler avec un courtier immobilier pour obtenir l'accès au service interagences (MLS), un répertoire des propriétés à vendre. D'autres sont à la recherche de propriétés à vendre par le propriétaire (vente privée) ou utilisent des campagnes par publipostage pour joindre des vendeurs prospectifs.

Une fois que vous achetez la propriété, vous devez encore faire une course contre la montre pour achever les travaux et la vendre. Travailler avec un entrepreneur de confiance et un avocat spécialisé en immobilier pourrait accélérer le projet. Une fois que vous aurez développé une relation de travail solide, vous pourriez même inviter d'autres personnes à se joindre à votre équipe pour contribuer aux travaux en échange d'une partie des profits.

Conclusion : Les opérations immobilières d'achat-vente peuvent s'avérer rentables, particulièrement pour ceux qui sont dotés d'une expérience professionnelle en immobilier, mais ne vous attendez pas à faire de l'argent facilement. Une opération immobilière d'achat-vente peut demander des mois de travail ardu sans garantie de réussite.





This article is intended to provide general information and should not be considered legal, tax or financial advice. It's always a good idea to consult a tax or financial advisor for specific information on how certain laws apply to your situation and about your individual financial situation.

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